Desarrollo inmobiliario en tiempos de cambio climático: vivienda digna, adaptación y financiamiento

Por Daniel Villafranca

En Costa Rica, el desafío ya no es cuántas casas construimos. El verdadero reto está en cómo las diseñamos, dónde las ubicamos y cómo las financiamos para que sean seguras, resilientes y dignas.

Un estudio del Banco Interamericano para el Desarrollo (BID), titulado “Una solución para el déficit cualitativo de vivienda en Costa Rica, indica que el 42% de las viviendas del país necesitan mejoras y casi una cuarta parte están tan deterioradas que representan un riesgo inminente para quienes las habitan. Son, sobre todo, familias de ingresos medios y bajos las más expuestas a inundaciones, deslizamientos, olas de calor y sequías.

El cambio en el clima exige repensar nuestras ciudades. Árboles, parques y corredores verdes no son un lujo: son infraestructura crítica que baja la temperatura, absorbe el agua de las tormentas, purifica el aire y mejora el bienestar de las personas.

Pero, el diseño urbano no es suficiente. El desafío es cómo hacerlo financieramente viable. Y ahí es donde podemos aprender de modelos probados en la región.

México: barrios que se transforman

El Programa de Mejoramiento Urbano (PMU) ha renovado más de 500 espacios públicos en barrios vulnerables. Parques, canchas, centros comunitarios y mejoras habitacionales se lograron con planificación participativa y financiamiento público que coordina con gobiernos locales.

La lección para Costa Rica es clara: con inversión estratégica y diálogo con la comunidad, es posible elevar la calidad de vida y, al mismo tiempo, reducir riesgos climáticos.

Chile: vivienda bien ubicada y accesible

En Chile, el programa DS19 combina subsidios estatales con inversión privada. El resultado: más de 150.000 viviendas con estándares altos de diseño, ubicadas cerca de transporte, empleo y servicios.

El mensaje es contundente: con reglas claras e incentivos correctos, el sector privado puede construir vivienda digna y bien localizada, reduciendo asentamientos en zonas de riesgo y fortaleciendo la cohesión social.

Uruguay: cooperativas que construyen comunidad

El modelo FUCVAM en Uruguay ha creado más de 25.000 viviendas en cinco décadas. Familias organizadas trabajan juntas en la construcción de sus hogares  apoyadas con créditos blandos y asistencia técnico profesional.

El resultado es más que una vivienda: es comunidad, resiliencia y sentido de pertenencia. Para Costa Rica, este modelo es replicable, especialmente en cantones donde el acceso a vivienda es limitado y existe el terreno bien ubicado, pero falta financiamiento flexible.

Avances locales que abren camino

Costa Rica está dando pasos importantes. El Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) trabaja en el primer Código de Adaptación al Cambio Climático del mundo, que establecerá estándares técnicos obligatorios para el diseño, construcción y mantenimiento de edificaciones e infraestructura.

La Estrategia Nacional de Gestión Financiera del Riesgo de Desastres busca asegurar financiamiento oportuno ante eventos extremos. La Taxonomía de Finanzas Sostenibles incluye un capítulo específico para el sector construcción, orientando capital privado hacia proyectos más resilientes y sostenibles. 

Aunado a esto, la Cámara Costarricense de la Construcción está diseñando la primera estrategia sectorial que impulsa la sostenibilidad, con lanzamiento previsto para finales de este año. Los análisis de riesgos climáticos se abren camino en el diseño de nueva infraestructura. 

Quisiera plantear las siguientes inquietudes: ¿dónde se intersecan o conectan todas estas iniciativas? ¿Cómo se asegura que no se dupliquen esfuerzos ni compitan entre sí y, al contrario, quién verifica que se complementen y potencien sus resultados? ¿Cómo las hacemos política y financieramente viables?

Estos avances, sin duda valiosos, no serán suficientes sin cambios profundos en el ordenamiento territorial. Hoy, muchos planes reguladores están desactualizados o carecen de datos sobre riesgos climáticos. Esto permite construcciones en zonas inundables, pendientes inestables o con carencia de servicios básicos.

El país arrastra un déficit crónico de infraestructura urbana: drenajes colapsados, aceras inexistentes, redes de agua insuficientes y escasez de espacios públicos. Adicionalmente, los planes para densificar y repoblar la capital, permanecen estancados en parte por la falta de estímulos e incentivos que promuevan reconversiones inmobiliarias.

Para avanzar, se necesitan planes reguladores modernos, fundamentados en datos actualizados y diseñados con visión de largo plazo, incluyendo la participación activa de comunidades y desarrolladores.

Un reto complejo, pero urgente

Estos casos muestran que sí es posible:

• Planificar a nivel local con visión integral.
• Combinar naturaleza, diseño y bienestar.
• Crear esquemas financieros innovadores que hagan viables las soluciones.

Es sabido que el mayor reto no es técnico ni financiero, sino político y cultural. Los avances se frenan cuando no hay consenso entre gobiernos locales, instituciones públicas y sector privado. Y no hay consenso si no hay espacios de diálogo efectivos desde su diseño y facilitación. 

Existen intereses que buscan mantener el statu quo, retrasando cambios que ya son urgentes. No se trata de copiar lo que han hecho México, Chile o Uruguay, sino de reconocer que estos países lograron avanzar porque ejercieron liderazgos claros, construyeron acuerdos y apostaron por una visión compartida.

Si queremos desenmarañar esta complejidad, necesitamos nuevos liderazgos, más diálogo intersectorial y la voluntad de poner el bienestar colectivo por encima de intereses particulares. El cambio es posible, pero requiere decisión y valentía. Con planificación, alianzas público-privadas y un enfoque en calidad, el desarrollo inmobiliario puede convertirse en motor de resiliencia y equidad.

 

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Este artículo forma parte del especial 25 voces del cambio climático de El Observador/ Dirigido por Berlioth Herrera/ Coordinado y editado por Michelle Soto

Sobre el autor:  Daniel Villafranca es director de Sostenibilidad e Innovación en Portafolio Inmobiliario